政策暖风频吹 金融创新持续赋能保障房建设发展

11月9日，北京保障房中心有限公司（简称“北京保障房中心”）在上海证券交易所（简称“上交所”）成功发行了20亿元公司债券，引发业界关注。

公开数据显示，2021年以来，郑州地产、上海临港新片区投资控股（集团）有限公司等企业在上交所市场共发行了111单募集资金用于保障房领域的公司债券，融资规模达637.4亿元。

此外，在公募REITs市场上，上交所已有3单保障性租赁住房项目完成上市，净回收资金共20.24亿元，撬动社会资金逾100亿元，助力盘活企业存量保障性租赁住房相关资产。

市场看好房地产发展新模式

毫无疑问，在政策暖风频吹的当下，将资金投向保障房领域已成为大势所趋。

2023年4月，中央政治局会议指出，要推动建立房地产业发展新模式，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，规划建设保障性住房。

8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。近期，中央金融工作会议强调，要更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，促进房地产市场平稳健康发展，构建房地产业发展新模式。

据悉，本次北京保障房中心在上交所完成了20亿元公司债券发行。其中，品种一的期限为24年（3+3+3+3+3+3+3+3），发行规模10亿元，票面利率2.92%；品种二的期限为10年，发行规模10亿元，票面利率3.34%。上述两期债券的全场认购倍数分别达到了3.22倍和3.84倍，发行利率水平较低，市场认可度较好。

记者了解到，作为北京市国资委全资控股企业，北京保障房中心是目前全国规模排名前列的保障性住房投资、建设和运营企业，承担着市级住房保障政策落地平台和实施平台职能，是北京市保障性住房建设和发展的主力军。

“从本次发行结果来看，市场主体对保障房建设具有较高的热情。金融机构积极发挥合力，商业银行、保险资金、养老金、证券投资基金、证券公司等机构积极参与认购，在当前房地产行业较为低迷的情况下，对提振市场信心，改善市场预期发挥了良好的示范作用。”主承销商中信建投证券的相关负责人表示。

一位房地产行业的资深研究人员在接受记者专访时称：“个人预计，未来房地产行业将逐步呈现出保障房和商品房双轨制运行的格局。”

简而言之，即保障性住房将剥离金融属性，回归居住属性，而商品住房将逐步取消限购、限售等楼市调整政策，回归商品属性。未来，基本的刚性居住需求将主要由保障性住房来满足，商品房则主要面向改善性需求，从供给侧调整住房供给结构。

金融创新赋能保障房建设

值得一提的是，金融赋能保障房建设不仅体现在债券市场。

近日，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“国泰君安城投宽庭保租房REIT”）获得了中国证监会及上海证券交易所正式受理。据悉，国泰君安城投宽庭保租房REIT是全市场正式申报的规模最大的保租房REIT。

显然，REITs支持保障房建设的规模和力度也在不断加码。而受到国家政策的鼎力支持，保障性租赁住房板块作为公募REITs市场中又一条热门“赛道”，必将吸引更多优质原始权益人纷至沓来，加入其中。

需指出，保障性租赁住房具有长期持有、获取稳定租金回报的特性，与基础设施REITs的要求高度契合。

“这也是我们积极拥抱金融创新的重要原因。”上海城投控股股份有限公司党委副书记、董事长张辰接受记者专访时坦言，“通过本次发行基础设施REITs，能将几乎没有流动性的保租房重资产转化为可公开上市交易的REITs基金份额，并引入公开市场的权益类资金，为企业提供强大的融资支持，让企业可以放下重资产投入的重担，‘轻装上阵’，更专注地投入到保租房项目的投资和运营之中。同时，基础设施REITs作为新型金融工具也有助于强化上海城投各板块之间的协同发展能力，形成叠加效应，助力保租房业务板块转型为可持续发展的‘轻重并举’的经营新亮点。”

多措并举强化债市融资功能

“当前市场环境下，房地产供需关系已经发生重大变化，发展长期健康的模式迫在眉睫，推进保障性住房建设是实现房地产平稳过渡到高质量发展阶段的必然要求。”中信建投的相关负责人直言。

同时，市场也必须认识到，保障房领域项目建设具有前期投资开支大、期限长的特点。“债券市场融资可帮助满足发行人长期限、大金额的资金需求，稳定的融资本身也可以助力企业提升运营效率，增强企业开展保障房业务的意愿和决心”。一位资深债券投行人士告诉记者。

国家高端智库CDI研究员宋丁表示：“推进保障性住房建设是一个道阻且长的过程，但也是实现房地产平稳过渡到高质量发展阶段的必经之路。”

据记者了解，近年来，上交所始终高度关注并支持保障房建设领域企业的融资需求。一是于制度层面，明确支持主要从事保障房、超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设业务的债券发行人通过债券市场开展融资；二是于市场组织层面，成立专项工作小组，排摸项目需求，通过发行主体调研等方式，积极对接，优化主体融资安排；三是坚持用好创新产品，推出保障性租赁住房REITs项目，支持企业盘活存量资产。

展望后续，交易所方面表示，将继续贯彻落实党中央、国务院关于支持保障房建设的决策部署，在中国证监会指导下，协同各方支持保障房建设主体用好市场工具，在债券市场开展融资，助力房地产行业向新发展模式转型。（新华财经？杨溢仁）

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