干货|房地产指标对钢市影响：用施工面积来衡量短期用钢需求的效果更好

我的钢铁网 宋赛 2018年11月21日

我国加入WTO之后，随着全球化进程进一步加快，房地产行业也得到快速发展，逐步成为我国支柱产业。尽管近几年房地产市场受到多轮调控，7月份中央更是传达出“坚决遏制房价上涨”会议精神，但房地产行业是我国支柱产业的属性并没有改变，其在国民经济中仍占据重要地位。

房地产市场带动了国内GDP的强劲增长，也极大改善了居民生活品质，就原材料行业而言，房地产对钢铁、水泥需求巨大。根据相关测算，建筑行业占据国内钢材消费的45%以上，而房地产行业钢材消费又占建筑的大部分，因此房地产行业的变化会极大影响钢材消费，需要密切关注。目前观察房地产行业指标较多，除政策因素外，其他如房地产投资额、新开工面积等均是较直观指标，一定程度上可以定量分析。由于时间跨度较长下政策影响因素较为明显，对钢材的需求预测变动会较大，故本文抛开不可知的调控政策，试图通过对房地产行业相关指标之间的联系，对短期钢材需求做探析。一、房地产关键指标及指标间先后关系由于房地产投资额、土地购置费、房地产销售额受到地价和房价的影响较大，并不能直接的反映当下真实的需求，因此本文主要从面积指标来讨论。房地产主要面积指标及解释如下：

从房地产拿地、规划、完工、销售、回款等一般流程来看，房地产指标变动先后顺序应该如下：

若房企不运用资金杠杆，现房销售，这一顺序应该是合理的，但我国房地产市场的运作并非如此。目前国内期房销售占房地产销售的八成以上，现房占比相对较小。从企业生产经营活动的角度讲，现金流最重要，房企也不例外。目前国内房企资金来源除了占比极小的外资，主要有银行贷款、自筹外资以及其他资金几种途径，而银行贷款和自筹资金占房企资金来源的50%左右，剩余的50%来自其他资金，主要是订金以及按揭贷款。

因此，国内房地产企业只有将期房卖出去后，才能最大可能获得完成后续房屋建设的保障资金，除了应付的工程款项等费用外，剩余资金则会继续投入到下一项目中，再进行土地购置和销售期房，让资金循环起来充分利用。由于期房销售算入当期房地产销售面积，这样就形成了销售面积增速先于购置面积增速变动的情况。

还有一个值得思考的问题是，这五个指标之间是否存在闭环关系，即房地产竣工面积是否会提前反映下一轮房地产销售面积情况。由于我国主要以期房销售为主，因此房地产销售面积总是提前于竣工面积，并且下一轮的销售面积受到竣工面积的影响较小，反而是受到政策影响因素更大，因此指标之间更多是线性重复，而非闭环。二、房地产主要指标间的滞后关系在确定首要先行指标及各指标先后顺序后，通过相关数据来进一步分析各先行指标的领先情况：房地产销售面积比购置面积领先约9个月。经过对比2000年以来房地产销售面积与购置面积累计增速的相关关系，发现销售面积的变动比购置面积要提前大概6-9个月，如下图所示。考虑到房企在上一期的期房销售之后，短期富余资金投入到下一项目的地块投标、各种证件手续办理，这一时间其实并不短，最快预计也要在6个月左右，因此购置面积相较于销售面积6-9个月的滞后期较为合理。当销售面积增速后移9个月时，二者一致性最高，为0.66。

2）购置面积与新开工面积变化基本一致。从一般土地开发流程而言，土地购置之后需要办理各种施工以及规划许可等证件才能进行下一步开工，这一过程可能会持续3-6个月。但从目前数据之间的相关性及联动性来看，这一时间差不明显。对比2000年以来的购置面积增速与新开工面积增速，二者滞后期为0时相关性最高，为0.73，主要原因或许因为房地产企业出于缩短工期、加快资金回流的要求，前期相关证件准备工作已经做的比较充分，一旦拍到相关地块，马上进场施工。

新开工面积约领先施工面积3个月左右。从新开工与施工面积统计的范围来看，施工面积不仅仅包含本期的新开工面积，对上期未能完场本期再建的、停缓建后恢复施工的以及本期竣工的面积也包括，因此相较新开工面积而言，滞后时间或许要长于我们想象中的一个月。通过对比数据发现，施工面积在滞后新开工面积3个月时，二者相关系数最高，为0.66，如图3。

除以上几个重要指标以为，新开工较竣工面积领先约18个月左右，也即1年半的时间。三、房地产指标对短期钢市需求分析1）最直接的指标是房地产施工面积。影响短期钢市最为直接的指标有两个，房地产新开工和施工面积。由于房地产新开工面积以报告期内工地破土动工时开始计算，并且会根据工期来安排，即便一片工地的一个角落开工动工，那这片工地也会全部算入新开工面积，这对短期的实际用钢需求反映的并不真切，因此房地产施工面积来衡量短期用钢需求更好，毕竟后者囊括的开工面范围更广，如前所述。考虑到销售面积的变动逐步波及到施工面积需要12个月左右，因此，当前的销售面积或能够反映2019年下半年的施工面积情况，上半年的销售面积或能够反映明年上半年房地产市场的施工情况。2）当前房地产依然在去库存，后期面临阶段性累库压力。由于从房地产销售面积依次往土地购置、新开工、施工以及竣工面积传导时间在25个月左右，也就是说当下卖出的房子， 25个月之后才竣工交付给购房客户。因此，评估当下房地产市场的库存水平时，需要将销售面积增速后移约25个月，如图4所示：

由于当下房地产竣工面积增速仍不及销售增速，房地产市场仍处在库存去化阶段，考虑后移25个月后的销售面积增速要高于当前竣工面积增速近40个百分点，短期这一过程预计仍会持续。从上述累库与去库时间周期来看，二者一般在13-17个左右，故预计3-6个月内库存仍会继续去化，但6个月之后销售增速大概率不及竣工面积增速，开始累库。3）四季度销售施工面积增速维持低位，明年上半年或下滑至负值区间。2017年以来房地产销售面积增速持续下滑，增速从2017年年初25.1%下滑至当前4%，从12个月左右的时间传导来看，虽然今年上半年房地产施工面积增速在低基数原因下未明显下滑，但平均增速只有不到2%,处于较低水平。预计后期随着销售面积增速下滑压力的逐步传导，四季度房地产新开工继续维持低位，而在明年上半年房地产面临阶段性累库压力下，施工面积增速或进一步下滑，有可能降至负值区间。4）四季度房地产钢材需求变动不大，明年上半年或明显下滑。从以上分析可知，在四季度房地产施工面积增速继续维持低位的情况下，对钢材需求变动或不大，但明年上半年，房地产市场对钢材需求可能开始出现明显走弱。

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