2022年以来，中央端政策导向以宽松为主，从年初开始多轮支持房地产的利好政策轮番出台，渐进式宽松持续上演。中央政策调整主要分为四大阶段：第一阶段为1-3月份，在此期间，中央端出台政策频率较低，宽松信号尚不明晰，期间央行宣布年内首次降息，1年期LPR下调10个BP，5年期LPR下降5个BP；3月16日，国务院金融稳定发展委员会、银保监会、证监会、财政部等六部门相继表态，促进房地产业良性循环和健康发展，释放出积极信号。第二阶段，进入4-6月份，高层对房地产的发声逐渐增多且更加明晰，以4月29日中央政治局会议为重要标志，提出支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。5月20日，5年期LPR下调15个BP，创历史以来最大降幅。第三阶段，7月烂尾风波愈演愈烈，销售端遇冷，政策重点开始转向“保交楼、稳民生”，7月28日中央政治局会议强调要稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。随后银保监会等部门接连发声，千方百计推动保交楼。第四阶段，以930三条重磅利好为标志，对房地产的支持力度加大，进入11月，金融端祭出组合拳，双十一当天金融16条托底楼市，力度达到空前高度，加之支持房企融资的三支箭齐发，且时隔12年再度重启“借壳上市”，政策开始由“保项目”向“保主体”过渡。12月以来，以中央经济工作会议的召开为重要开端，保稳定、化风险成为主要任务，同时确定了“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”的目标。随后，高层多次表态明确“房地产是国民经济支柱产业”的地位，充分认识到房地产行业的重要性，政策面迎来真正的曙光，指明了未来房地产的发展方向和战略地位。2023年上半年，房地产政策环境整体延续2022年末以来的宽松态势，托而不举的政策导向明显，主要目的致力于救企、救市，促房地产行业回稳，坚持“促需求、防风险、保民生、转模式、规范化”五位一体协同发力。从2023年上半年中央对房地产表态来看，一季度发声频率高于二季度，政策供需两端双向发力，需求端来看，中央多次提及因城施策促进刚性和改善性住房需求释放，并且自然资源部出台全面推行不动产“带押过户”政策，不仅是不动产登记的重大改革，也是促需求的重要举措；供给端来看，做好房地产金融领域风险防范，优化资产负债表等成为主要任务，同时保交楼工作继续推进，保民生仍然是重中之重。
（一）国家发展和改革委员会发布《“十四五”新型城镇化实施方案》
2022年7月，国家发展和改革委员会发布《“十四五”新型城镇化实施方案》（以下简称《方案》），提出40余项推进新型城镇化的措施，包括完善城市住房体系、有序推进城市更新改造、加大内涝治理力度等内容。《方案》指出，“十三五”以来，城镇棚户区住房改造开工超过2300万套，城市轨道交通运营里程超过7000公里，新型城市建设步伐加快。《方案》明确，到2025年，城市内涝治理取得明显成效，城市燃气等管道老化更新改造深入推进，城市黑臭水体基本消除，城市建成区绿化覆盖率超过43%。系统完备、科学规范、运行有效的城市治理体系基本建立，治理能力明显增强。《方案》要求，推进以县城为重要载体的城镇化建设。推进市政公用设施提档升级，健全市政交通、市政管网、防洪排涝、防灾减灾设施，加强数字化改造，实施老旧小区改造。推进环境基础设施提级扩能，建设垃圾、污水收集处理设施，加强低碳化改造，打造蓝绿公共空间。《方案》提出完善城市住房体系。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，夯实城市政府主体责任，稳地价、稳房价、稳预期。建立住房和土地联动机制，实施房地产金融审慎管理制度，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。培育发展住房租赁市场，盘活存量住房资源，扩大租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。完善住房保障基础性制度和支持政策，有效增加保障性住房供给。以人口流入多的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。单列租赁住房用地供应计划，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。改革完善住房公积金制度，健全缴存、使用、管理和运行机制。利好房地产行业向好发展。（二）住房和城乡建设部联合国家发展改革委印发实施《“十四五”全国城市基础设施建设规划》
2022年7月，经国务院同意，住房和城乡建设部联合国家发展改革委印发实施《“十四五”全国城市基础设施建设规划》（以下简称《规划》），对“十四五”期间统筹推进城市基础设施建设作出全面系统安排。《规划》是深入贯彻党中央、国务院决策部署的重要举措，坚持以人民为中心的发展思想，坚持问题导向、目标导向相结合，统筹发展和安全，提出了“十四五”时期城市基础设施建设的主要目标、重点任务、重大行动和保障措施，以指导各地城市基础设施健康有序发展。《规划》围绕构建系统完备、高效实用、智能绿色、安全可靠的现代化基础设施体系，提出4方面重点任务：推进城市基础设施体系化建设，增强城市安全韧性能力；推动城市基础设施共建共享，促进形成区域与城乡协调发展新格局；完善城市生态基础设施体系，推动城市绿色低碳发展；加快新型城市基础设施建设，推进城市智慧化转型发展。《规划》以解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题为立足点，着力补短板、强弱项、提品质、增效益，提出8项重大行动：城市交通设施体系化与绿色化提升行动、城市水系统体系化建设行动、城市能源系统安全保障和绿色化提升行动、城市环境卫生提升行动、城市园林绿化系统提升行动、城市基础设施智能化建设行动、老旧小区市政配套基础设施补短板行动、城市燃气管道等老化更新改造行动。为切实加强城市基础设施建设、确保工作落地见效，《规划》从落实工作责任、加大政府投入力度、多渠道筹措资金、建立城市基础设施普查归档和体检评估机制、健全法规标准体系、深化市政公用事业改革、积极推进科技创新及应用等方面提出明确要求。城市基础设施是保障城市正常运行和健康发展的物质基础，也是实现经济转型的重要支撑、改善民生的重要抓手、防范安全风险的重要保障。构建系统完备、高效实用、智能绿色、安全可靠的现代化基础设施体系，对更好地推进以人为核心的城镇化，畅通国内大循环、促进国内国际双循环，扩大内需，推动高质量发展具有重大意义，是确保“十四五”时期城市社会经济全面、协调、可持续发展开好局起好步的重要基础。（三）人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》
2022年11月23日，人民银行、银保监会发出《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》）。《通知》包含十六项具体举措，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展。业内分析认为，本次政策力度空前，其核心逻辑为：“保交楼”促进购房者信心恢复，企业债务展期+支持融资稳定市场主体，支持个人购房信贷带动市场销售恢复。《通知》提出，积极做好“保交楼”金融服务，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，鼓励金融机构提供配套融资支持。同时，《通知》要求积极配合做好受困房地产企业风险处置，做好房地产项目并购金融支持，积极探索市场化支持方式。《通知》还提出，依法保障住房金融消费者合法权益，鼓励依法自主协商延期还本付息，切实保护延期贷款的个人征信权益。对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺。“金融16条”的出台，对于当前房地产行业来说非常必要、及时，也对未来发展产生积极且重要的影响。房地产行业是经济发展和金融稳定的重要基石，也是重大的民生需求。“金融16条”的出台，是“稳地价、稳房价、稳预期”的具体体现，金融政策也从“保需求”“保项目”的两保扩展到“保需求、保项目和保房企”，支持对象范围更广，涵盖了需求端和供给端的融资需求，可以有效防范房地产业行业发展失速的风险。（四）住建部部长倪虹：开展现房销售试点，切实维护购房人合法权益
2023年6月27日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹会见了来访的中国银行党委书记、董事长一行，就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展进行交流。倪虹强调，“保交楼、保民生、保稳定”是党中央、国务院作出的重大决策部署，要进一步提高政治站位，增强责任意识，加快推进已售逾期难交付住宅项目建设交付，切实维护购房人合法权益。同时，房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。本次住建部部长又一次强调探索建立房屋养老金制度，这意味着房屋养老金制度建设和试点工作有望加快推进，这对提高居民的居住品质和生活环境，更好地解决老旧小区改造的资金问题有着积极的作用。本次住建部与中国银行进行的交流，表明今后可能会通过政银合作的方式，对房屋养老金制度的推进实施进行探索，有利于更好地防范房地产金融风险。（五）《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》
2023年7月18日，住房城乡建设部、国家发展改革委、工业和信息化部、财政部、市场监管总局、体育总局、国家能源局发布《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》，要求各地扎实推进城镇老旧小区改造计划实施，靠前谋划2024年改造计划。通知要求，坚持以问题为导向、向群众身边延伸、在“实”上下功夫，对拟改造的城镇老旧小区开展全面体检，找准安全隐患和设施、服务短板。依据体检结果和居民意愿，按照可感知、可量化、可评价的工作标准，聚焦“楼道革命”“环境革命”“管理革命”，“一小区一对策”合理确定改造内容、改造方案和建设标准，切实解决群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题。同时，着力消除安全隐患。坚守安全底线，把安全发展理念贯穿城镇老旧小区改造各环节和全过程。要采取分包到片、责任到人等方式，组织管线单位、专业技术人员等对老旧小区安全状况进行体检评估，以消防设施和建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位，以及供水、排水、供电、弱电、供气、供热各类管道管线等为重点，全面查明老旧小区可能存在的安全隐患。对发现的安全隐患，要分门别类确定安全管控和隐患整治方案，并作为优先改造内容加快实施整改，确保老化和有安全隐患的设施、部件应改尽改，指导有关技术机构做好检验技术支撑，加快消除群众身边安全隐患。此外，还应加强“一老一小”等适老化及适儿化改造。积极应对人口老龄化，顺应居民美好生活需要，结合改造因地制宜推进小区活动场地、绿地、道路等公共空间和配套设施的适老化、适儿化改造，加强老旧小区无障碍环境建设；推进相邻小区及周边地区联动改造，统筹建设养老、托育、助餐等社区服务设施，完善老旧小区“一老一小”服务功能。在有条件的地方，按照人均用地不低于0.1平方米的标准配建或设置养老服务设施用房。通知还提到了合理安排2024年城镇老旧小区改造计划。一是明确改造对象范围。大力改造提升建成年代较早、失养失修失管、设施短板明显、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），重点改造2000年年底前建成需改造的城镇老旧小区。鼓励合理拓展改造实施单元，根据推进相邻小区及周边地区联动改造需要，在确保可如期完成2000年年底前建成需改造老旧小区改造任务的前提下，可结合地方财政承受能力将建成于2000年年底后、2005年年底前的住宅小区纳入改造范围。国有企事业单位和军队所属老旧小区、移交政府安置的军队离退休干部住宅小区，按照属地原则一并纳入地方改造规划计划。二是加强相关工作和计划统筹衔接。按照“实施一批、谋划一批、储备一批”原则，尽快自下而上研究确定2024年改造计划，于2023年启动居民意愿征询、项目立项审批、改造资金筹措等前期工作，鼓励具备条件的项目提前至2023年开工实施。统筹养老、托育、教育、卫生、体育及供水、排水、供气、供热、电力、通信等方面涉及城镇老旧小区的设施增设或改造项目，做到计划有效衔接、资金统筹使用、同步推进实施。各地将2024年城镇老旧小区改造计划，提供给本级有关部门、相关专业经营单位。鼓励有条件的地方研究建立住宅小区“体检查找问题、改造解决问题”机制，探索建立房屋养老金和保险制度，解决“钱从哪里来”问题，形成住宅小区改造建设长效机制。三是上报改造计划。各省级住房城乡建设部门要会同发展改革、财政等有关部门，组织市、县自下而上研究提出本地区2024年城镇老旧小区改造计划任务。各地应对城镇老旧小区改造计划任务是否符合党中央、国务院决策部署，是否在当地财政承受能力、组织实施能力范围之内，是否符合群众意愿等负责，坚决防止盲目举债铺摊子、增加政府隐性债务。
老旧小区改造是让老百姓直接受益的重大民生工程和发展工程，也是城市发展中的一道重要课题。近年来，在全国多地城镇老旧小区改造进程中，一些老旧小区出现了改造方案重表轻里、改造工程质量不尽如人意、居民意愿难协调、改造资金不足等问题。如何有序推进城镇老旧小区改造计划实施，则需要直面解决群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题。《通知》部署各地扎实推进城镇老旧小区改造计划实施，靠前谋划2024年改造计划。
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