“集中供地、三条红线”下，向装配式建筑要效益

2021-06-24 09:38:31来源：作者：

业内人士戏称，以前是在精品市场买地，轻车熟路；现在是在批发市场买地，要摸着石头过河。近年来的土拍政策变化，改变了上游的土地供应，也改变了下游的开发建设、销售和物业运营。

前天收到地产同行咨询——“在国家集中供地，三条红线的前提下，我们房地产企业未来的管理，尤其成本怎么做会比较好？有什么新的管控思路和理念吗？”

收到这个问题，我的第一反应就是——房企在这样的复杂环境下所面对的问题，装配式建筑的优势正好能一一解之。

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一个环境

在以“房子是用来住的，不是用来炒的”国家定位之下，贯彻“稳地价、稳房价、稳预期”的中央决策部署，近期对房企影响最大的是“三条红线”和“集中供地”两大政策。

2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议规划了房地产的三条红线：

1.剔除预收款后的资产负债率大于 70%；

2.净负债率大于 100%；

3.现金短债比小于 1 倍。

2021年2月22日左右，各地落实住建部＂土地市场动态监测与监管系统＂发文要求，落实集中供地政策。即2021年发布住宅用地公告不能超过3次，在指定月份“集中”发布公告和“集中”组织宅地的出让。

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两大影响

综合公开渠道的观点，两大政策对房企的影响主要有以下两点：

1、抢到一块地更难了。言外之意，每一块地都更加珍贵，对土地差异化价值的挖掘更刚性，对拿地后的产品品质和投资回报要求更高。

以前可能是“抢”到了一块地，现在可能是真抢到了一块地。“集中供地”的政策是房企运营管理能力的更进一步考验，特别是对精准拿地测算、集团化现金流运营和融资能力的考验。

同一家房企，将面对需要在同一时间在多个不同城市进行土地集中竞拍的复杂局面，像以前一样在不同土地上进行操盘结构调整优化的空间变小，对错拿地项目进行后续拿地调剂挽回的空间变小。因而具备了精准测算、精细化成本管理能力、在集团层面进行现金流调配能力和融资能力的房企更有机会胜出，尤其是高品质、高周转的房企。

2、做好一个项目更难了。光干完、卖完，还不算完，开始考验房企的物业运营能力。

在集中供地政策下，集中开工、集中开盘正在给房企造成新一轮压力，企业内运营体系均需适应性调整；在”限房价、竞自持、竞配建“的政策下，土拍成功后，比“拿地即挣钱”的离去更甚，“高周转、赚快钱“的日子也正在一去不复返。

从各地情况来看，自持比例在10%~40%之间居多。谈到自持物业的开发和运营管理，万达、宝龙、红星美凯龙等商业综合体开发企业具有相对强的优势，毕竟运营了自持性的商业MALL和酒店已经这么多年了，积累的运营管理经验教训足够多。

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三大能力

在这两大政策的影响之下，具备以下三大能力的房企将加速胜出：

1、开发周期管控能力。

基于标准化产品设计和管理，结合新技术、新材料、新工艺，组织大穿插施工而实现高周转，是基于技术先进、是依靠管理领先的理性的高周转。

尤其是在环保建设标准日益提高、扬尘治理时间管制越来越多的当下，缩短开发周期变得更为迫切。

天下武功，唯快不破。缩短工期，可以实现提前预售，提前回流资金；实现提前竣工备案，可以提前解冻资金，实现资金高周转；实现提前交付，可以提前确认上市公司口径的销售收入。开发周期更短的房企，在拍地时具有更强的竞价空间。

（注：上图来源于《穿插提效体系解读》-工程管理联盟2021.1）

例1：

碧桂园SSGF体系，运用了预制墙板、预制楼梯、铝合金模板、智能爬架、全混凝土外墙等。某工程案例的工期数据，如下表：

例2 ：

以2006年开工建设的上海万科新里程住宅项目8#楼（地上13层、预制率20%）的建造为例，缩短工期70天。

（注：上图来源于《2016上海万科工业化探索之路》）

例3：

以2014年开工建设的上海万科翡翠滨江住宅项目（地上23层、预制率15%）的建造为例，单体住宅缩短工期89天（未穿插施工）-159天（组织穿插施工）。

（注：上图来源于上海天华建筑设计院有限公司李伟兴博士）

经公开资料显示，该项目在没有装配式政策要求的情况下，主动采用装配式建造，并且是全国第一个使用PC石材反打预制技术的住宅项目。另外还使用了无附墙爬架体系、铝窗预埋前置等技术。

装配式建筑，天生就具备缩短工期的基因。因为部品部件都是在工程现场之外的地方预先生产好，因而天生就具备“以空间换时间”的能力，只要施工现场具备条件了，就可以运输、吊装，可以大大缩短现场工期；预制构件的一体化设计可以集成结构、装修、保温、门窗等多专业工序，减少中间工序，以及干法施工从技术上缩短了间歇时间，运用得当可以大幅度地缩短工期；利用装配式建筑的优势，可以更早更快地组织内外装修工程的穿插，缩短总体工期的效果显著。

只记住一个最通俗的例子——不抹灰了，比缩短抹灰工序的时间，在缩短工期上来得更彻底。

通过缩短工期实现开发项目的高周转，提高投资转化率，实现高周转是抵抗任何风险最有效的手段；通过缩短工期可以降低财务成本和管理成本，提高投资项目的IRR，进而提高房企ROE水平，是装配式建筑通过工期优势可以获得的最大的成本减量。

如果采用装配化装修，工期优势更为显著。

例4：

上图是我国第一栋“没有围墙的小区”——北京郭公庄一期公租房项目，其中住宅部分13万m2（9栋，地上6-21层），共3002套公租房，为装配式混凝土建筑（预制率约35%-40%），采用全屋装配化装修系统解决方案。

装修标准约1000元/m2，单体建筑的装修工期3个月，比传统装修方式缩短约60天。每栋楼按缩短工期2个月计算，可以节省的财务成本和管理成本约100万元，整个项目可以节省约1000万元。

下图是南京市江北新区人才公寓项目的相片。

（上图来源于《装配式混凝土建筑-甲方管理问题分析与对策》）

在北方，可以更大空间地发挥装配式的优势，组织北方项目冬季生产、开春施工，告别“半年闲”的现状，可以更大幅度地缩短工期。

2、产品品质管控能力。

在相同限价、相同地段之下，产品品质更好、更持久的房企将更受消费者追棒。

自持率的提高，产品品质管控不再止步于销售环节，必将放眼于长达50-100年的整个物业运营期。

例5：

上海绿地某住宅项目结合装配式指标要求，设计大开间住宅，结构剪力墙沿套型外侧布置，套内没有承重墙，只有一根次梁，全现浇楼盖，实现开放式的套内空间，实现“百变户型”；

厨房的管井外置设计，空间规整，没有凸角；

采用全预制混凝土外墙，既满足了上海外墙预制比例≥50%的规定，同时避免了外墙不同材料之间的变形裂缝、渗漏问题，还通过在外墙预制构件上设计凹缝满足外立面分缝和造型的需要。

同时还采用了单立管旋流静音排水、同层排水系统等技术。这样的产品，解决了客户敏感的工程质量痛点，提升了产品的性价比。

绿地百年宅项目，更是将高品质理念发挥到极致。

下图是绿地南翔威廉公馆项目，全国首个百年住宅示范项目。以客户需求为导向，通过调研，对购房客户比较关注的收纳系统、住宅体检、检修方便、安全耐久等方面加入成本投入，挖掘土地的差异化价值，以300~500元/平的成本投入支撑800-1000元的产品溢价。

装配式建筑天生就具备高品质的基因，因为所有部品部件均是在室内、在工作环境更好、工业化程度更高的情况下生产完成。传统建筑中为解决施工误差的“找平层”“龙骨架”等可以完全消灭，内外墙体可以不抹灰而直接做装饰层（下图是上海建工海玥瑄邸项目），石材干挂可以不做钢龙骨层而直接干挂或反打。

只记住一个最通俗的例子——不抹灰了，比严格控制抹灰层质量，在提高质量上来得更彻底。

如果采用一体化集成工艺，质量优势更为显著，见例3、4、6。

3、物业运营管理能力。

新的土拍政策之下，基本上每一个房开项目都会有一定比例的自持性物业，不同于之前的“一锤子买卖”。

已有成熟的运营管理团队，已基于全寿命期管理理念进行开发项目的投资、建造、运营，在开发建造期就统筹考虑了物业运维的成本管理——这样的房企面对政策更游刃有余。

例6：

上海市第一个石材反打项目，上海森茂国际大厦（现名为恒生银行大厦）。位于上海市浦东新区陆家嘴金融贸易区，总建筑面积113,000平方米，项目竣工于1998年，以下相片拍摄于2020年。地下4层，地上46层；建筑最高高度203.2m，标准层层高3.9m。

地上结构为内筒外框劲性钢筋混凝土结构（SRC结构），外墙采用PC挂板（石材反打），共约1950块，每块重量一般的约5t，最重达7.5t。PC挂板以钢筋混凝土为衬板，磨光花岗岩为饰面板，在工厂制作成复合板，包括铝合金窗、玻璃装修等，再运到现场通过边接节点，挂到钢结构挑梁连接件上。

这个项目如果采用传统的石材干挂，按规范，石材幕墙的设计使用年限只有25年，那么现在这个项目已经23年，即将需要进行安全验证、甚至维护、重新改造。但是这个项目是采用了石材反打预制混凝土技术，石材与钢筋混凝土挂板同寿命设计，在建筑物的整个使用期间，只需要对立面拼缝的打胶进行定期维护。一次性的建造成本增加，但50-70年的物业维护成本大幅降低，全寿命期成本降低。

类似项目还有：万科翡翠滨江项目。

装配式建筑天生就具备全寿命期成本管理的基因，我国发展装配式建筑，就是要实现由量到质的转变。装配式建筑，天生就能实现去中间化、去表皮化、去临时化这三大降本策略。在装配式建筑中，外装可以应用装饰面层反打技术，来实现结构装饰同寿命设计；内装可以应用管线分离技术，将不适合与结构同寿命的机电管结工程进行分离设计。类似这样的一内一外，一合一分，均实现了基于全寿命期管理理念的成本管理目标。

只记住一个最通俗的例子——没有装饰层了，比防范装饰层脱落、加强装饰层的维修保养，在运营管理上来得更彻底。

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总结

在“集中供地、三条红线”两大政策之下，我国房企面临着拿地更难、做项目更难的双向压力。每一块地都更加珍贵，对每一块的产品品质和投资回报都有更高的要求。每一个项目都更难做好，除了需要高周转开发的能力，还必须具备自持物业的经营管理能力。

装配式建筑，天生就具有高周转、高品质、全寿命期管理的基因。在装配式建筑中，标准化设计和集成设计、预先生产、干法施工是刚性要求，各项新材料、新工艺、新技术在工业化制造的环境下获得最佳应用。

发挥装配式建筑“以空间换时间”的优势，组织建筑部品部件的预先生产、室内生产，以及多工序集成设计、一体生产和施工，可以进一步缩短开发周期、提高资金使用效率；工厂化生产和机械化生产，为建筑工程质量提高了质量精度和质量可控度，可以消除传统建筑中的找平层、龙骨层等质量纠偏层，从根本上解决空鼓、开裂等质量通病，装饰层、保温层等与结构层的一体化设计，则可以直接根治外立面的质量通病，提升建筑产品的质量、品质和耐久性；同时，基于全寿命期管理理念的集成设计和管线分离等先进技术的应用，虽然会增加一些建造成本，但预期能在50-100年的使用期间节省更多的运营维护成本。

装配式，天生就是应对高标准、恶劣环境的新型建造方式。

发挥装配式的优势，就能化解“集中供地、三条红线”的管理压力。

当然，这一切是建立在做好装配式建筑的前提下。

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