房地产下行趋势分析报告

2021年对于地产行业是关键的一年，也是转折的一年，受多重因素叠加影响，我国房地产行业的发展路径被彻底改变了，从此进入下行周期，从销售端到施工端，再到投资端，层层传导，纷纷被带入长时间的下行过程中。

改革开放以来，土地市场以及房地产的变革，对中国经济起到了举足轻重的作用，尤其是2000年后土地改革，开始尝试商业化土地竞拍的模式，也就是大家熟知的“土地财政”，让中国经济飞速前进。我国用短短20年时间跻身世界第二大经济体的位置。回顾近二十年的房地产发展史，过去也曾经历过行业周期的起起落落，同样也曾有过政策的宽松与收紧，但都没有改变地产在经济中的根本作用，但此轮地产行业的变革，可能是一个长期转变的信号，具体主要有以下几个原因：

1.人口变化：随着生育率的持续降低，中国在2022年正式开始出现总人口净减少的现象，按照目前的生育情况以及老龄化程度，未来每年的人口减少量可能都会持续增加。新增人口是房地产销售的主要增量，这对于房地产行业的长期发展，是最致命的影响。

2.居民需求：随着近十年的购房热潮，目前全国城镇人口平均住房面积达到了40平米的水平，这已经处于世界平均水平之上，相当于平均每个三口之家都有一套120平米的房子，对于目前老百姓的需求来说，已经完全足够了，很难再刺激出更多的改善需求。

3.债务负担：随着土地财政的模式推广，近二十年政府、企业、居民的杠杆率都快速上升，目前居民端的杠杆率已经达到65%，处于世界偏高水平，虽然相比发达国家仍有继续增加的空间，但如果结合目前的人口情况，居民继续加杠杆的意愿和能力都较为有限。同时，政府部门的显性和隐形债务总和已经非常高，土地财政虽然加速了城市的发展，但并没有改善政府部门的财政收支，反而增加了债务负担，继续走这条路将面临较大的金融危险。

4.政策导向：如前几条所言，国家也认识到了地产行业发展的不平衡性，包括高企的房价，不断加杠杆的地产企业和地方政府，以及大量的待售房屋，开始出台政策进行行业规范和引导。其实早在2019年，政府就开始收紧地产相关政策，房价也开始有所反应，2021年的“三道红线”对地产行业的影响更是尤为突出。

此轮地产下行周期中引发市场最大恐慌的企业非恒大莫属，欠债2.5万亿，堪比世界上很多小国家一年的GDP，但其实恒大也只是地产行业起落过程中的一个缩影。地产行业上行周期当中，企业疯狂扩张举债拿地，企业规模越来越大，也造出了多个国内首富，但当潮水退去，土地资产无法维持继续升值的趋势，自然面临债务暴雷破产清算的结局，留下来众多应付账款以及未交付楼盘。

从国家层面，近两年一直在出台各类措施来保证交楼，保障购房者权益，但由于体量过大，牵涉资金过多，很多还处于待交付状态，这对于购房者的信心依然有非常大的影响。

这种下滑趋势对我国的经济发展产生极大的影响，尤其是对相关行业如钢铁生产、流通领域等。房地产行业的下滑会导致对这些行业的需求减少，从而影响这些行业的生产和流通。从改善房地产市场现状的角度，国家在逐步的调整政策方向，尽量满足居民的正常合理需求，同时也避免房价再次快速上涨。总的来说，可以从以下几个方面入手进行调整：

1.对于政府来说，应该采取适当的政策措施来缓解房地产企业的压力，例如优化房地产政策，提供一定的税收优惠等。同时，政府也可以通过加大对基础设施建设的投资，来带动房地产市场的需求。

2.对于房地产企业来说，应该优化自身的经营策略，提高产品质量和服务水平，吸引更多的消费者。同时，企业应该积极应对资金压力，通过多种方式来筹集资金，保证自身的经营和发展。

3.对于钢铁企业来说，应该关注房地产市场的变化，及时调整自身的生产和销售策略。同时，企业可以加强与房地产企业的合作，提供优质的产品和服务，争取更多的市场份额。

4.对于流通企业而言，应当做好风险管理，在行业下行周期过程中，能降低风险、保证稳定经营才是生存的正道，等待周期行情的回升，再考虑扩张和增加利润。当然，房地产此轮下行周期从时间上来说可能要长于往期，且长久的用钢需求势必会缩量，因此可以及时考虑切换赛道或者进行转型，谋划企业的长久发展之路。

最后想说的是，房地产市场的繁荣是建立在土地财政的政策基础上，给中国经济带来了前所未有的发展动力和速度，但同样也留下来很多顽疾等待处理。中国已经告别过去粗放式的发展模式，开始向高质量发展转型，发展模式的转换必然意味着舞台上的主角也要变换。对于房地产行业，在未来仍会是关系到经济发展和民生的重要行业，但肯定不会再是扛起中国经济前行的领航者，作为钢铁行业从业者也应该清晰认识到这一点，及时谋化好自身企业的发展之路。

作者简介：韩烨辉，CFA，FRM，中国人民大学金融学硕士，现任北京中铁建工物资有限公司供应链研究中心经理，负责研判钢材下游需求变化并制定发展策略。有十余年钢铁产业链工作经验，对钢铁行业上下游有多年的跟踪调研，对房地产、基建行业有深刻的研究剖析，多次受邀参加行业专业研讨会并围绕基建、地产相关行业发展进行主题演讲。

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